La normativa del alquiler turístico en Castellón ha cambiado radicalmente en los últimos años. Si estás pensando en invertir o ya tienes una propiedad que quieres destinar a alquiler vacacional, este artículo te puede ahorrar miles de euros en multas y meses de dolores de cabeza.
No vamos a darte el rollo jurídico inútil. Aquí encontrarás qué debes hacer exactamente, en qué orden, qué te puede costar no hacerlo y cómo evitar los errores que cometen el 80% de los propietarios.
Si buscas una visión general sobre invertir en alquiler turístico en Castellón, lee primero nuestro análisis completo sobre por qué Castellón es una de las mejores oportunidades de inversión turística en 2026. Este artículo profundiza específicamente en el marco legal.
El marco normativo: dos decretos que lo cambiaron todo
La regulación del alquiler turístico en la Comunitat Valenciana se rige principalmente por dos normas que debes conocer:
Decreto 10/2021, de 22 de enero: Establece las bases generales del alojamiento turístico en la Comunitat Valenciana. Define qué es una vivienda turística, los requisitos de habitabilidad, seguridad, registro y obligaciones de los propietarios.
Decreto-Ley 9/2024, de 7 de agosto: Este es el que cambió las reglas del juego en 2024. Endureció requisitos, introdujo nuevas obligaciones operativas y, lo más importante, limitó la duración máxima de las estancias a 10 días.
Además, hay cambios a nivel estatal que afectan directamente a Castellón:
Ley Orgánica 1/2025 sobre Propiedad Horizontal: Desde el 3 de abril de 2025, las comunidades de propietarios tienen poder de veto sobre nuevos alquileres turísticos.
Real Decreto 1312/2024 sobre Registro Único: Desde julio de 2025, todos los alquileres turísticos deben estar inscritos en el Registro Único Estatal de Arrendamientos.
Traducción: la normativa no es más laxa, es más estricta. Pero si la cumples al pie de la letra, tienes seguridad jurídica y protección frente a competencia ilegal.
Qué es exactamente una vivienda de uso turístico
Antes de nada, asegúrate de que lo que quieres hacer encaja en la definición legal. Porque si no encaja, no puedes registrarte como vivienda turística.
Según el Decreto-Ley 9/2024, vivienda de uso turístico es:
El inmueble que se cede completo, amueblado y equipado, en condiciones de uso inmediato, mediante contraprestación económica, por un periodo inferior o igual a 10 días consecutivos al mismo arrendatario, con fines vacacionales o turísticos.
Puntos críticos de esta definición:
1. Se alquila completo, nunca por habitaciones
Si alquilas habitaciones individuales dentro de tu vivienda, no es alquiler turístico. Es otra categoría con normativa diferente y, en muchos casos, está prohibido.
Esto aplica incluso si tienes varias habitaciones libres. O alquilas la vivienda entera o no puedes registrarla como turística.
2. Máximo 10 días al mismo arrendatario
Esta es la limitación clave del Decreto 9/2024. Si alquilas 11 días o más al mismo inquilino, sales de la regulación turística y entras en arrendamientos de corta duración, que tienen sus propias reglas.
¿Significa esto que no puedes alquilar más de 10 días? No. Significa que si lo haces, no estás operando como vivienda turística y no puedes usar plataformas como Airbnb o Booking para ese contrato específico de más de 10 días.
3. Fines vacacionales o turísticos
Si alquilas a un estudiante durante el curso escolar o a un trabajador desplazado durante 6 meses, no es alquiler turístico aunque dure menos de 10 días cada mes. El fin debe ser claramente vacacional.
4. Amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato
La vivienda debe tener todo lo necesario para que el huésped entre y pueda vivir sin tener que comprar nada: muebles, electrodomésticos, menaje de cocina, ropa de cama, toallas, wifi, etc.
No basta con cuatro muebles básicos. La normativa exige equipamiento completo según la capacidad de la vivienda.
Los 7 requisitos obligatorios para operar legalmente
Si quieres alquilar tu vivienda como alquiler turístico en Castellón, estos son los pasos ineludibles. Todos son obligatorios, no opcionales.
1. Licencia turística municipal y registro autonómico
Este es el primer y más importante requisito. Sin licencia y registro, operas en la ilegalidad y te expones a sanciones de hasta 600.000 euros.
¿Qué necesitas?
Licencia del Ayuntamiento de Castellón: Es el informe municipal de compatibilidad urbanística. Certifica que tu vivienda cumple con el planeamiento urbanístico y puede destinarse a uso turístico.
Inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana: Una vez que tienes la compatibilidad urbanística, presentas declaración responsable ante la Conselleria de Turismo para obtener tu número de registro oficial.
Este número de registro es tu DNI turístico. Sin él, no puedes anunciar legalmente en ninguna plataforma.
Documentación que te pedirán:
- DNI o CIF del titular
- Escritura de propiedad o contrato de arrendamiento si no eres propietario
- Informe de compatibilidad urbanística del Ayuntamiento
- Referencia catastral única e individualizada
- Certificado energético
- Licencia de primera o segunda ocupación
- Seguro de responsabilidad civil
- Declaración de cumplimiento de normativas de seguridad
El proceso no es inmediato. Puede tardar entre 1 y 3 meses dependiendo de la carga administrativa del momento. Para una guía paso a paso detallada de todo el proceso, consulta nuestro artículo específico sobre cómo obtener la licencia turística en Castellón.
Si quieres una guía paso a paso detallada de todo el proceso, consulta nuestro artículo específico sobre cómo obtener la licencia turística en Castellón.
2. Referencia catastral única e individualizada
Este requisito se endureció desde diciembre de 2024. Tu vivienda debe tener referencia catastral propia y única. No vale que la referencia sea compartida con otras viviendas del mismo edificio o finca.
¿Por qué este cambio? Para evitar el fraude. Había propietarios que registraban múltiples viviendas bajo una sola referencia catastral o dividían viviendas sin licencia.
Si tu vivienda no tiene referencia catastral propia:
- Solicítala al Catastro antes de pedir la licencia
- El trámite puede tardar 2-3 meses
- Sin ella, no te darán el registro turístico
De hecho, en marzo de 2025 la Dirección General de Turismo dio de baja masivamente viviendas que no tenían referencia catastral correcta en el registro.
3. Autorización de la comunidad de propietarios desde abril 2025
Este es el cambio más disruptivo de los últimos años.
Desde el 3 de abril de 2025, si tu vivienda está en un edificio de propiedad horizontal (prácticamente todos los edificios de pisos), necesitas autorización expresa de la comunidad de propietarios para darla de alta como vivienda turística.
Requisitos para la autorización:
- Aprobación de 3/5 de los propietarios
- Aprobación de 3/5 de las cuotas de participación
- Ambos requisitos deben cumplirse simultáneamente
Excepción crucial: Si tu vivienda ya estaba registrada y operando como alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025, puedes seguir operando sin necesidad de autorización. La norma no es retroactiva.
¿Qué pasa si tu comunidad dice que no?
No puedes dar de alta tu vivienda como turística. Punto. Si lo haces igualmente, el presidente de la comunidad puede exigirte el cese inmediato de la actividad y llevarte a juicio.
¿Qué pasa si no hay régimen de propiedad horizontal?
Si tu vivienda es unifamiliar, un chalet, una casa de pueblo sin comunidad de propietarios, este requisito no te afecta. Este es uno de los motivos por los que las viviendas unifamiliares se han revalorizado para inversión turística.
¿Qué pasa si eres propietario de un local comercial convertido en vivienda?
Los locales no están sujetos a esta autorización. Solo afecta a viviendas en propiedad horizontal.
Este tema es tan importante que hemos creado una guía específica sobre cómo conseguir la autorización de tu comunidad de propietarios, con estrategias, modelos de solicitud y alternativas si te la deniegan.
4. Certificado energético vigente
Todas las viviendas que se alquilan, turístico o tradicional, necesitan certificado energético. Este documento califica la eficiencia energética de tu vivienda con una letra de la A (más eficiente) a la G (menos eficiente).
¿Dónde conseguirlo?
Lo realiza un técnico certificador (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero). El coste oscila entre 80 y 200 euros dependiendo del tamaño de la vivienda.
¿Cuánto dura?
El certificado tiene validez de 10 años, salvo que hagas reformas importantes que afecten a la eficiencia energética.
¿Es obligatorio tenerlo antes de anunciar?
Sí. Además, debes incluir la calificación energética en todos tus anuncios en plataformas.
5. Seguro de responsabilidad civil
Es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles daños que puedan sufrir los huéspedes durante su estancia o daños que ellos causen a terceros.
Coberturas mínimas recomendadas:
- Responsabilidad civil: 300.000-600.000 euros
- Daños al contenido de la vivienda
- Defensa jurídica
El coste anual suele estar entre 180 y 400 euros dependiendo del valor de la vivienda y las coberturas contratadas.
Importante: El seguro de hogar normal no cubre alquiler turístico. Necesitas una póliza específica para este uso.
6. Registro Único de Arrendamientos desde julio 2025
El Real Decreto 1312/2024 creó el Registro Único Estatal de Arrendamientos, obligatorio desde el 1 de julio de 2025 para todos los alquileres turísticos y de corta duración en España.
¿Qué es?
Un registro centralizado estatal donde deben inscribirse todas las viviendas turísticas. Su objetivo es tener un censo completo y fiable de la oferta de alquiler turístico en España y facilitar el intercambio de información entre administraciones.
¿Cómo te afecta?
- Debes inscribir tu vivienda aunque ya tengas el registro autonómico de la Comunitat Valenciana
- Obtienes un número de referencia estatal
- Las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) verifican este registro antes de publicar anuncios
¿Cómo se hace?
A través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. El proceso es telemático y relativamente sencillo si ya tienes todos los documentos del registro autonómico.
Para una guía detallada del proceso de alta en el Registro Único, consulta nuestro artículo específico sobre este trámite obligatorio desde julio 2025.
7. Cumplimiento del Real Decreto 933/2021: Registro de viajeros
Todas las viviendas turísticas deben cumplir con las obligaciones del Real Decreto 933/2021 sobre registro documental de viajeros.
¿Qué significa esto?
Debes registrar los datos de todos tus huéspedes y comunicarlos a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado a través del sistema Hospederías o similar.
Datos que debes recoger:
- Nombre y apellidos
- Sexo
- Tipo y número de documento de identidad
- Fecha de nacimiento
- Nacionalidad
- Fecha de entrada y salida
¿Cómo se hace?
Existen varias plataformas que facilitan este proceso de forma automatizada integradas con las principales plataformas de alquiler: Chekin, Civitfun, HostelPass, etc.
El coste suele estar entre 1 y 3 euros por reserva.
¿Qué pasa si no lo haces?
Multas de entre 100 y 600 euros por cada huésped no registrado. En un año, las multas pueden superar fácilmente lo que ganarías con el alquiler.
Obligaciones operativas día a día
Una vez que tienes todo en regla y empiezas a operar, hay obligaciones continuas que debes cumplir:
1. Entrega de llaves personalizada
El Decreto 9/2024 prohíbe expresamente el uso de cajetines de llaves en la vía pública. La entrega debe ser presencial o mediante sistemas de llaves inteligentes instalados en la propiedad.
Si usas cajetines en la calle, es sancionable.
2. Información previa a los huéspedes
Debes proporcionar a los huéspedes, antes de su llegada, información completa sobre:
- Normas de uso de la vivienda
- Servicios disponibles
- Teléfonos de emergencia
- Normas de convivencia de la comunidad de propietarios si procede
- Instrucciones de basuras, reciclaje, etc.
3. Distintivo oficial visible
Debes colocar, en lugar visible en la entrada o interior de la vivienda, el distintivo oficial de vivienda turística con:
- Número de registro
- Logotipo de la Comunitat Valenciana
- Capacidad máxima
Puedes descargarlo de la web de la Conselleria de Turismo una vez obtengas el registro.
4. Publicidad con número de registro
Todos tus anuncios en cualquier plataforma o web deben incluir de forma clara y visible:
- Número de registro turístico completo
- Ubicación exacta de la vivienda (no aproximada)
No incluir el número de registro es infracción grave con multas significativas.
5. Plazo de activación: 2 meses
Una vez obtengas el registro, tienes 2 meses para comenzar a alquilar. Si no lo haces, el registro caduca y debes volver a solicitarlo.
6. Comunicación de cambios
Debes comunicar a la Conselleria cualquier cambio relevante:
- Cambio de titularidad (compraventa, herencia, donación)
- Cambio de capacidad
- Modificación de periodos de funcionamiento
- Cambio de datos de contacto
No comunicar estos cambios también es sancionable.
El régimen sancionador: de 10.000 a 600.000 euros
La Comunitat Valenciana tiene uno de los regímenes sancionadores más duros de España para alquiler turístico. Las multas son reales y se están aplicando.
Infracciones muy graves (hasta 600.000 euros):
- Operar sin licencia turística
- Alquilar por habitaciones
- Sobreventa de plazas (más huéspedes de la capacidad autorizada)
- Negarse a facilitar información a los inspectores
Infracciones graves (hasta 60.000 euros):
- No incluir número de registro en publicidad
- No informar de ubicación exacta en anuncios
- No comunicar cambio de titularidad
- No facilitar datos del titular de la actividad
- Uso de cajetines de llaves en vía pública
- Incumplimiento de requisitos de seguridad
Infracciones leves (hasta 10.000 euros):
- Falta de distintivo oficial
- No proporcionar información completa a huéspedes
- Errores en la documentación presentada
¿Se están aplicando estas multas?
Sí. Durante 2024 y 2025 ha habido inspecciones masivas y campañas de control. Especialmente se está persiguiendo:
- Viviendas sin licencia anunciadas en plataformas
- Viviendas que alquilan por habitaciones
- Falta de número de registro en anuncios
Las plataformas colaboran con la administración. Airbnb retiró 65.000 anuncios ilegales en toda España solo en 2025.
Para entender mejor qué conductas concretas generan multas y cómo evitarlas, consulta nuestra guía completa sobre sanciones en alquiler turístico.
Casos especiales: situaciones que generan dudas
¿Puedo alquilar sin ser propietario?
Sí, puedes subarrendar tu vivienda alquilada para uso turístico si tu contrato de alquiler lo permite expresamente y el propietario te da autorización por escrito. Tú serás el titular de la actividad turística.
¿Qué pasa si heredo o compro una vivienda con licencia turística?
La licencia no se transmite automáticamente. Debes comunicar el cambio de titularidad a la Conselleria y, en algunos casos, solicitar nuevo registro a tu nombre.
¿Puedo alternar alquiler turístico y alquiler tradicional?
Sí. Puedes tener tu vivienda registrada como turística y alquilarla parte del año como turística (máximo 10 días) y parte del año con contratos tradicionales de más duración. Lo que no puedes es hacerlo simultáneamente con distintos inquilinos.
¿Necesito darme de alta como actividad económica?
Si alquilas tu vivienda de forma esporádica (1-2 meses al año), no necesitas darte de alta en actividad económica. Tributa como rendimiento de capital inmobiliario en tu IRPF.
Si es tu actividad principal o alquilas múltiples viviendas de forma profesional, deberías considerar darte de alta como autónomo en el epígrafe correspondiente.
Consulta con tu asesor fiscal para tu caso concreto.
Conclusión: cumplir la norma te protege y te diferencia
La normativa del alquiler turístico en Castellón es estricta, sí. Pero tiene una lectura positiva: está limpiando el mercado de operadores ilegales.
Cada vivienda ilegal que se cierra es menos competencia para quienes cumplen las reglas. Los huéspedes confían más en viviendas con número de registro visible. Las plataformas priorizan anuncios legales.
Los requisitos son exigentes pero no imposibles:
- Licencia y registro autonómico
- Referencia catastral única
- Autorización de la comunidad si procede
- Certificado energético
- Seguro de responsabilidad civil
- Alta en Registro Único Estatal
- Registro de viajeros
Cumplir todo esto te lleva tiempo (2-4 meses) y dinero (entre 1.500 y 3.000 euros en trámites y seguros el primer año), pero te da:
- Seguridad jurídica total
- Protección frente a multas
- Acceso a todas las plataformas
- Ventaja competitiva frente a ilegales
- Tranquilidad para operar años
No es para todo el mundo. Si buscas un negocio rápido sin complicaciones legales, el alquiler turístico en 2026 no es para ti. Si estás dispuesto a profesionalizarte y cumplir la normativa, Castellón ofrece una de las mejores rentabilidades de España en un mercado en crecimiento.
¿Necesitas ayuda para cumplir toda la normativa?
Entiendo perfectamente si después de leer esto piensas «esto es un laberinto». Lo es. Por eso muchos inversores inteligentes trabajan con profesionales que conocen el proceso al dedillo.
Como agente inmobiliario del comprador (buyers agent) puedo ayudarte a:
- Verificar si tu propiedad cumple requisitos antes de comprar
- Identificar viviendas con licencia ya activa (ahorras 3-4 meses)
- Coordinarte con gestores que tramitan toda la documentación
- Conectarte con asesores legales especializados en turístico
No dejes que un error en el papeleo convierta tu inversión soñada en una pesadilla legal.
El mercado inmobiliario de 2026 no esperará. Cada mes que pasas descifrando la burocracia es un mes que no estás generando ingresos. Mientras otros se quedan paralizados por la complejidad, los inversores que actúan con la información correcta están asegurando las mejores propiedades.
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