La provincia de Castellón está viviendo una auténtica revolución turística que pocos veían venir. Mientras otros destinos mediterráneos sufren saturación y normativas cada vez más restrictivas, Castellón se posiciona como el territorio emergente más prometedor de la Comunitat Valenciana para inversión en alquiler turístico.
Los números no mienten: en solo un año, el número de viviendas turísticas se ha duplicado hasta superar las 13.000 unidades. La rentabilidad bruta alcanza el 8%, situándose entre las cinco mejores de España. Y lo más importante: el mercado aún tiene recorrido antes de alcanzar su punto de madurez.
El despertar turístico que está cambiando las reglas del juego
Durante décadas, Castellón fue la hermana olvidada del turismo valenciano. Alicante y Valencia acaparaban la atención mientras esta provincia permanecía relegada a un segundo plano, con la excepción de Peñíscola y algún enclave costero. Esa época ha terminado.
En 2025, Castellón lideró el crecimiento turístico de toda la Comunitat Valenciana, superando a sus vecinas tanto en incremento de pernoctaciones hoteleras como en creación de empleo turístico. Los datos del primer semestre dejaron claro que algo estaba cambiando: mientras Alicante y Valencia mostraban crecimientos moderados, Castellón marcaba récords históricos.
Las pernoctaciones de turistas internacionales aumentaron un 13% en mayo de 2025, alcanzando las 78.000 noches, más de 10.000 por encima del año anterior. El visitante extranjero, ese perfil tan codiciado por su mayor gasto y desestacionalización, está descubriendo lo que los locales siempre supieron: Castellón tiene costa virgen, montañas del Maestrazgo, pueblos medievales y una autenticidad que escasea en otros destinos masificados.
Para 2026, la Diputación ha establecido el objetivo de superar los 2,2 millones de visitantes. No es una cifra aleatoria: es una meta alcanzable basada en las inversiones realizadas en infraestructuras, la apertura de nuevas rutas en el aeropuerto de Castellón y la renovación de complejos turísticos emblemáticos como Magic World en Orpesa.
El interior rompe moldes
Lo verdaderamente disruptivo está ocurriendo lejos de la costa. El turismo en el interior de Castellón creció un 11,9% en 2024, superando incluso el aumento del litoral. Los establecimientos hoteleros del interior recibieron 177.311 viajeros, rompiendo con años de declive demográfico.
Morella, Cinctorres, Vilafamés, Sant Mateu… Pueblos que estaban en los mapas solo para los aficionados al turismo rural están experimentando un renacimiento impulsado por viajeros que buscan autenticidad, naturaleza y escapadas de fin de semana. El Bono Viaje de la Generalitat, que amplió de 2 a 3 días las estancias subvencionadas, se ha convertido en un catalizador inesperado para estos territorios.
Traducción para inversores: hay oportunidades más allá de la playa, con precios de entrada significativamente más bajos y menos competencia.
Los números que importan: rentabilidad en territorio real
Castellón se sitúa consistentemente en el top 5 nacional de rentabilidad inmobiliaria. Dependiendo del estudio y el trimestre, oscila entre el 7,09% y el 8,4% de rentabilidad bruta, muy por encima de la media nacional del 6,85%.
Pero olvidemos por un momento los porcentajes abstractos y hablemos de euros reales.
Una vivienda de 90 m² en Castellón capital cuesta aproximadamente 122.000€ (precio medio de 1.361€/m²). Añade 12.000€ de gastos de compra, 15.000€ de reforma y equipamiento. Inversión total: 149.000€.
Esa misma vivienda, operando como alquiler turístico con una ocupación del 65% anual (conservadora para una buena gestión), genera entre 18.000 y 24.000 euros brutos anuales. Después de gastos operativos realistas (limpieza, gestión, suministros, mantenimiento, comunidad, seguros, comisiones de plataformas), el beneficio neto oscila entre 9.000 y 14.000 euros.
Rentabilidad neta sobre inversión: entre 6% y 9,4%.
Compara eso con:
- Madrid: 4,34% de rentabilidad bruta (neta cerca del 2-3%)
- Barcelona: 6,5% bruta
- Bonos del Estado a 10 años: 3,3%
- Depósitos a plazo fijo: 2,5-3%
La ecuación es clara: Castellón ofrece una de las mejores relaciones precio-rentabilidad del mercado español, con la ventaja adicional de estar en fase de crecimiento, no de madurez.
El fenómeno del pago al contado
El 46% de las compraventas de vivienda en Castellón se realizan al contado. Este dato no es anecdótico: revela que inversores profesionales, fondos y particulares con liquidez están apostando fuerte por el ladrillo castellonense.
¿Por qué? Porque la rentabilidad del alquiler turístico supera ampliamente cualquier producto financiero tradicional, y la inestabilidad bursátil hace que el inmueble siga siendo el valor refugio preferido en España.
Pero hay una lectura adicional: si el 54% de las compras se financian con hipoteca, hay espacio para inversores que no disponen de todo el capital en efectivo. Las condiciones hipotecarias de 2026, más relajadas que en años anteriores, permiten entrar al mercado con apalancamiento razonable.
La normativa: más compleja, pero también más protectora
La regulación del alquiler turístico en la Comunitat Valenciana ha evolucionado hacia un marco más estricto pero, paradójicamente, más profesional y seguro. Si estás acostumbrado a otros mercados o has leído noticias sobre prohibiciones en Barcelona o Baleares, la situación en Castellón es diferente.
Aquí no se prohíbe el alquiler turístico. Se regula.
El Decreto 10/2021 y el Decreto-Ley 9/2024 establecen las normas del juego. Son exigentes, sí, pero proporcionan seguridad jurídica una vez cumplidas.
Si necesitas conocer en detalle todos los requisitos legales y el proceso completo de registro, consulta nuestra guía completa sobre la normativa del alquiler turístico en Castellón.
Los requisitos ineludibles
1. Definición de vivienda turística
Solo es vivienda turística el inmueble que se alquila completo (nunca por habitaciones) por un máximo de 10 días consecutivos al mismo arrendatario. Si alquilas 11 días o más, sales de la regulación turística y entras en arrendamientos de corta duración (con menos requisitos pero también menos flexibilidad de precios).
Esta limitación de 10 días puede parecer restrictiva, pero tiene sentido económico: el alquiler turístico se optimiza con rotación. Estancias de 3-7 días permiten maximizar la tarifa media diaria.
2. Licencia turística y registro
Necesitas la licencia del Ayuntamiento de Castellón y la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. El proceso no es automático: requiere aportar documentación y esperar la verificación administrativa.
Puntos críticos del registro:
- Referencia catastral única e individualizada (obligatoria desde diciembre de 2024)
- Informe municipal de compatibilidad urbanística favorable
- Certificado energético
- Seguro de responsabilidad civil
- Declaración de cumplimiento de normativas de seguridad
3. El cambio de abril de 2025 que lo alteró todo
Desde el 3 de abril de 2025, cualquier propietario que quiera dar de alta una vivienda turística en un edificio de propiedad horizontal necesita la aprobación de 3/5 de los propietarios y 3/5 de las cuotas de participación.
Este requisito ha cambiado radicalmente el mercado. Ya no basta con comprar un piso y cumplir con Turismo y el Ayuntamiento. Ahora la comunidad de vecinos tiene veto.
Pero hay una protección crucial: si la vivienda ya estaba operando como alquiler turístico antes del 3 de abril de 2025, puede seguir funcionando sin necesidad de autorización comunitaria. La norma no es retroactiva.
¿Qué significa esto en la práctica?
- Viviendas ya registradas: Tienen un valor superior porque están blindadas frente a posibles prohibiciones futuras
- Comunidades permisivas: Se han convertido en activos escasos y valiosos
- Viviendas unifamiliares: No afectadas por esta restricción, aumenta su atractivo
- Investigación previa obligatoria: Antes de ofertar por un inmueble, hay que saber la postura de la comunidad
4. Obligaciones operativas
El decreto establece requisitos que afectan al día a día:
- Prohibición de cajetines de llaves en la calle: La entrega de llaves debe ser personalizada
- Información exhaustiva a los huéspedes: Normas de uso, servicios, emergencias, normas de convivencia
- Distintivo oficial visible: Con número de registro y logotipo de la Comunitat Valenciana
- Plazo de activación: Una vez obtenida la licencia, hay que empezar a alquilar en 2 meses o caduca
- Registro de viajeros: Cumplimiento del Real Decreto 933/2021
5. Registro Único de Arrendamientos
Desde julio de 2025, todos los alquileres turísticos deben estar en el Registro Único Estatal. Las plataformas (Airbnb, Booking, Vrbo) verifican este registro antes de publicar anuncios.
Esto ha limpiado el mercado de operadores ilegales, lo que paradójicamente beneficia a quien cumple la normativa: menos competencia desleal, mayor confianza del viajero, menos riesgo de sanciones.
El régimen sancionador no es broma
Las multas pueden alcanzar los 600.000 euros para infracciones muy graves:
- Alquilar por habitaciones
- Sobreventa de plazas
- Operar sin licencia
Infracciones graves (multas menores pero igualmente dolorosas):
- No incluir número de registro en la publicidad
- No comunicar cambios de titularidad
- No facilitar datos del titular
La profesionalización no es opcional. Es obligatoria.
Zonas de oportunidad: el mapa de la inversión inteligente
No todos los metros cuadrados de Castellón ofrecen las mismas oportunidades. El mercado está segmentado y cada zona tiene su perfil de demanda, rentabilidad y punto de entrada.
Costa: donde el dinero fluye (pero también la competencia)
Peñíscola: El gigante consolidado
Con 1.770 viviendas turísticas registradas, Peñíscola es el epicentro del alquiler vacacional provincial. El castillo del Papa Luna, las playas, la infraestructura turística madura… Todo está a favor.
Rentabilidad: Alta, especialmente en ubicaciones premium (vistas al castillo, primera línea) Precio de entrada: Elevado (2.000-2.500€/m² o superior) Ocupación: Excelente en temporada alta, buena en media-baja gracias a su imagen de marca Competencia: Máxima. Diferenciarse es fundamental
Perfil de inversor: Experiencia media-alta, capital disponible 180.000€+, busca rentabilidad estable en destino consolidado.
Oropesa: El renacimiento de Magic
El complejo Magic World (antiguo Marina d’Or) ha vivido una renovación profunda en 2024-2025 que está revitalizando toda la zona. Con 1.458 viviendas turísticas, Orpesa está a medio camino entre consolidación y crecimiento.
La ventaja: infraestructuras de primera (parque acuático, restauración, animación) que atraen familias y turismo nacional. La desventaja: parte del atractivo depende del éxito continuado de Magic World.
Rentabilidad: Alta Precio de entrada: Medio-alto (1.800-2.200€/m²) Ocupación: En crecimiento, especialmente fines de semana largos y verano Perfil inversor: Busca zonas en fase de mejora, capital 150.000€+
Benicàssim: Música, playa y juventud
El Festival Internacional de Benicàssim (FIB) marca el calendario, pero la demanda se extiende durante toda la temporada estival. Las playas, el paseo marítimo y la cercanía a Castellón capital son activos diferenciadores.
Rentabilidad: Buena Precio: Moderado (1.600-2.000€/m²) Ocupación: Concentrada en verano, con picos en eventos Perfil: Inversor que busca mercado estable con evento ancla
Alcossebre: La tranquilidad rentable
Menos masificado que Peñíscola u Orpesa, Alcossebre atrae turismo familiar que busca tranquilidad sin renunciar a servicios. La calidad de sus playas (algunas con bandera azul) es su mejor carta de presentación.
Rentabilidad: Media-alta Precio: Accesible (1.400-1.700€/m²) Ocupación: Buena en verano, menor en otras estaciones Perfil: Primera inversión, busca equilibrio precio-rentabilidad
Capital: Castellón de la Plana, el mercado versátil
Con 437 viviendas turísticas, la ciudad está lejos de la saturación. La ventaja de la capital es la diversificación de demanda: turismo de negocios, visitas a la Universitat Jaume I, turistas que combinan ciudad y playa, eventos deportivos y culturales.
Zonas de interés:
- Zona universitaria: Potencial para alquiler mixto (estudiantes 9 meses + turistas verano)
- Centro histórico: Turismo cultural, estancias cortas, fines de semana
- Proximidad al Grao: Conecta ciudad y playa (7 km)
Rentabilidad: Media (6-7,5%) Precio: Muy competitivo (1.200-1.500€/m²) Ocupación: Más desestacionalizada que la costa pura Perfil: Inversor que busca precio de entrada bajo y diversificación de demanda
Interior: La apuesta diferencial que pocos entienden
El crecimiento del 11,9% en turismo interior de 2024 es una señal clara: hay demanda fuera de la costa. Pero no cualquier pueblo vale. Los destinos con tracción son aquellos con:
- Patrimonio cultural reconocible (Morella, Sant Mateu)
- Propuesta gastronómica potente
- Accesibilidad razonable desde Valencia/Castellón
- Iniciativas de dinamización turística
Morella: La joya del Maestrazgo
Pueblo medieval espectacular, murallas, castillo, gastronomía de trufa y carne de calidad. Morella es un destino de fin de semana largo con creciente reconocimiento.
Rentabilidad: Potencialmente alta (mercado menos maduro) Precio: Muy bajo (800-1.200€/m²) Ocupación: Concentrada en fines de semana, puentes y verano Riesgo: Mayor estacionalidad, dependencia meteorológica
Vilafamés, Sant Mateu, zona del Maestrazgo
Territorios con encanto, perfectos para turismo de experiencias, cicloturismo, senderismo y escapadas gastronómicas.
Ventaja: Precio de entrada imbatible (50.000-80.000€ por vivienda completa) Desventaja: Gestión más compleja por distancia, temporada más corta
Perfil: Inversor experimentado, busca diversificación geográfica, acepta mayor riesgo por mayor rentabilidad potencial
Análisis financiero: los números sin maquillaje
Un análisis realista debe incluir todos los costes, no solo los obvios.
Inversión inicial (ejemplo vivienda 90m² en Castellón capital)
Adquisición y puesta en marcha:
- Precio compra: 122.500€
- Impuestos y gastos (ITP 10%): 12.250€
- Notaría y registro: 1.500€
- Reforma básica: 10.000€
- Mobiliario y equipamiento: 8.000€
- Electrodomésticos, menaje, ropa de cama: 3.000€
- Tasas licencia y registro: 500€
- Fotografía profesional y diseño anuncio: 400€
Total inversión inicial: 158.150€
Ingresos proyectados año 1
Escenario conservador (60% ocupación):
- Tarifa media noche: 85€
- Noches ocupadas: 219 (60%)
- Ingresos brutos: 18.615€
Escenario optimista (70% ocupación):
- Tarifa media noche: 90€
- Noches ocupadas: 256 (70%)
- Ingresos brutos: 23.040€
Gastos operativos anuales (detallados)
Fijos anuales:
- IBI: 450€
- Comunidad: 660€
- Seguro responsabilidad civil: 250€
- Seguro hogar: 180€
- Suministros (agua, luz, gas, wifi): 1.200€
- Mantenimiento preventivo: 600€
- Renovación textil/menaje: 400€
Variables según ocupación:
- Limpieza (25€/servicio × 219-256 servicios): 5.475-6.400€
- Comisión plataformas (12-15% ingresos): 2.234-3.456€
- Gestión si externalizada (25% ingresos): 4.654-5.760€
Total gastos escenario conservador (sin gestión externa): 10.815€ Total gastos escenario optimista (sin gestión externa): 12.090€
Beneficio neto año 1:
- Escenario conservador: 7.800€ (4,9% sobre inversión)
- Escenario optimista: 10.950€ (6,9% sobre inversión)
Pero hay un factor crucial: A partir del año 2, no hay inversión inicial. Los beneficios netos se calculan sobre capital ya invertido:
- Años 2-5: Entre 7.800€ y 12.000€ netos/año
- Recuperación inversión: 13-15 años en escenario conservador, 10-12 años en optimista
Además, la vivienda se está revalorizando. El precio medio en Castellón aumentó un 9% en el último año. Esa plusvalía no está en el cálculo de rentabilidad.
Comparativa con alquiler tradicional
Alquiler largo plazo misma vivienda:
- Renta mensual: 700€
- Ingresos anuales: 8.400€
- Gastos reducidos (inquilino paga suministros): 2.500€
- Beneficio neto: 5.900€ (3,7% sobre inversión)
El alquiler turístico ofrece entre 1,2% y 3,2% más de rentabilidad neta, asumiendo gestión propia. Si externalizas la gestión, la diferencia se reduce pero sigue siendo favorable al turístico.
Estrategias de inversión que funcionan
Estrategia 1: El inversor local
Perfil: Resides en Castellón o alrededores, tienes tiempo para gestión
Ventaja: Puedes gestionar directamente sin externalizar, ahorrando 25-30% de comisiones Mejor opción: Apartamento 2 habitaciones en Castellón ciudad o primera corona costera Inversión: 140.000-180.000€ Rentabilidad neta: 7-10%
Estrategia 2: El portfolio builder
Perfil: Experiencia en inversión inmobiliaria, busca construir portfolio
Ventaja: Diversificación geográfica y temporal Mejor opción: 2-3 propiedades en zonas diferentes (costa + interior, por ejemplo) Inversión: 300.000-500.000€ Rentabilidad neta agregada: 6-8% (con economías de escala en gestión)
Estrategia 3: El value investor
Perfil: Busca oportunidades infravaloradas, dispuesto a reformar
Ventaja: Compra por debajo de mercado, añade valor con reforma Mejor opción: Propiedades que necesitan actualización en zonas consolidadas Inversión: 100.000€ compra + 30.000€ reforma Rentabilidad: 8-12% tras reforma
Estrategia 4: El especialista de nicho
Perfil: Identifica segmento específico de demanda
Opciones:
- Viviendas adaptadas movilidad reducida (demanda creciente y desatendida)
- Propiedades pet-friendly (mercado en expansión)
- Alojamientos para grupos grandes (despedidas, reuniones familiares)
Inversión: Variable Rentabilidad: Potencialmente superior por menor competencia
Riesgos reales que debes conocer
Riesgo normativo
Probabilidad: Media-alta Impacto: Alto
La tendencia en España es hacia mayor regulación. Aunque Castellón no ha mostrado intención de prohibir alquileres turísticos, podrían venir:
- Limitaciones de zonas o número de licencias
- Aumento de tasas municipales
- Requisitos adicionales de sostenibilidad
Mitigación: Diversificación geográfica, cumplimiento escrupuloso, preparación para pivotar a alquiler mensual si fuera necesario
Riesgo de comunidades
Probabilidad: Alta en edificios urbanos Impacto: Crítico
Una comunidad puede prohibir nuevos alquileres turísticos con 3/5 de votos. Si compras pensando en turístico y la comunidad prohíbe, tu plan se desmorona.
Mitigación: Verificación previa de estatutos y actas, preferencia por viviendas ya registradas o unifamiliares
Riesgo de saturación
Probabilidad: Media Impacto: Medio
Con 13.000+ viviendas turísticas y creciendo, podría llegarse a saturación en zonas específicas. Más oferta = presión a la baja en tarifas.
Mitigación: Diferenciación, calidad superior, especialización en nichos, ubicaciones menos saturadas
Riesgo de gestión
Probabilidad: Alta si gestionas mal Impacto: Medio
El alquiler turístico requiere dedicación. Malas reviews destruyen rentabilidad.
Mitigación: Profesionalización o externalización, sistemas de automatización, protocolo robusto
Aspectos fiscales: lo que Hacienda espera de ti
El alquiler turístico tributa como rendimiento de capital inmobiliario en IRPF:
Ingresos: 100% de lo recibido de huéspedes Gastos deducibles:
- Intereses de hipoteca
- IBI, tasas y tributos
- Comunidad de propietarios
- Primas de seguro
- Gastos de conservación y reparación
- Amortización (3% anual del valor catastral del inmueble, excluido suelo)
- Suministros
- Servicios de limpieza y gestión
- Comisiones de plataformas
- Publicidad
Importante: No aplica la reducción del 60% del alquiler tradicional.
IVA: Solo si prestas servicios propios de hostelería (limpieza diaria, comidas). Si solo cedes uso de vivienda, no hay IVA.
Tributación estimada (según tramo IRPF):
- Ingresos netos: 8.000-11.000€/año
- IRPF medio (tramo 25-30%): 2.000-3.300€
- Beneficio neto después impuestos: 5.700-8.700€
Consejo: Trabaja con asesor fiscal especializado. La optimización legal puede aumentar tu beneficio neto un 10-15%.
El momento es ahora (o quizás no)
Hay factores objetivos que hacen de 2026 un momento interesante:
A favor: ✓ Mercado en fase de crecimiento, no de madurez ✓ Rentabilidades entre las mejores de España ✓ Precios aún no reflejan el boom turístico completo ✓ Marco normativo estabilizado (aunque estricto) ✓ Infraestructuras turísticas mejorando ✓ Financiación hipotecaria más accesible
En contra: ✗ Regulación cada vez más estricta ✗ Riesgo de veto por comunidades ✗ Competencia creciente (el mercado se está llenando) ✗ Tensión social por impacto en alquiler residencial ✗ Posibles cambios fiscales adversos
La realidad: No hay inversión perfecta sin riesgos. Castellón ofrece una oportunidad sólida pero exige profesionalidad, investigación y gestión competente.
¿Es para ti? Depende de tu perfil de riesgo, capital disponible, capacidad de gestión y horizonte temporal.
Lo que es seguro es que el mercado de 2026 no será el de 2028. La ventana de oportunidad con precios moderados y regulación estable no durará eternamente.
¿Preparado para dar el siguiente paso?
Has llegado hasta aquí porque te interesa de verdad. No estás buscando información superficial, quieres analizar si Castellón es tu próxima inversión inteligente.
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✓ Análisis de rentabilidad personalizado para tu presupuesto real ✓ Verificación de comunidades de propietarios antes de que ofertes (te ahorraré sorpresas desagradables) ✓ Identificación de propiedades con licencia turística viable o ya activa ✓ Acceso a oportunidades que no están en portales (sí, existen) ✓ Contactos directos: gestores de alquiler turístico, abogados especializados, asesores fiscales que entienden este negocio
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