Si has hablado con amigos o familiares que compraron casa hace años, seguramente te contaron una historia de terror sobre los gastos de la hipoteca. Notaría, registro, gestoría, impuestos… una larga lista de costes que recaían casi por completo sobre el comprador. Afortunadamente, esa historia ha cambiado.
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario de 2019 supuso una auténtica revolución, un antes y un después que ha reequilibrado la balanza a favor del consumidor. Esta ley obliga a las entidades bancarias a asumir la mayor parte de los gastos de formalización del préstamo.
Pero, ¿significa eso que pedir una hipoteca ahora es gratis? No exactamente. Todavía hay algunos costes que corren por tu cuenta. En esta guía definitiva para 2025, vamos a poner luz sobre este tema. Desglosaremos con total claridad qué paga el banco por ley y qué gastos te tocan a ti, para que puedas negociar tu hipoteca con el poder que da la información.
1. Lo que el Banco PAGA por Ley (¡La Gran Victoria para el Comprador!)
Desde junio de 2019, la ley obliga a tu banco a hacerse cargo de los siguientes gastos relacionados con la escritura del préstamo hipotecario:
- Gastos de Notaría: El coste de la escritura del préstamo (no confundir con la de compraventa) lo asume el banco.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad: El banco paga los honorarios del registrador para inscribir la hipoteca.
- Honorarios de la Gestoría: El banco contrata y paga a la gestoría que se encarga de todos estos trámites.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este era uno de los mayores gastos, y ahora lo paga íntegramente la entidad financiera.
En resumen, el banco se hace cargo de toda la factura de la formalización legal de la hipoteca. Esto supone un ahorro para el comprador de varios miles de euros.
2. Lo que Todavía te Toca Pagar a TI (¡Atención a la Letra Pequeña!)
Aunque la mayor parte la asume el banco, como cliente, todavía tienes que hacer frente a dos gastos principales y a otros costes «negociables».
A. Gastos que Pagas Sí o Sí:
- La Tasación de la Vivienda: Como ya vimos, este es el informe que valora la propiedad y es un requisito indispensable para que el banco te conceda el préstamo. Su coste, que suele rondar entre 250 € y 500 €, corre siempre por tu cuenta.
- Tu Copia de la Escritura: Aunque el banco paga la escritura del préstamo, si tú quieres una copia autorizada para ti (algo recomendable), deberás pagar por ella. El coste es marginal, pero existe.
B. Gastos «Negociables» o Productos Vinculados:
Aquí es donde entra en juego tu capacidad de negociación y comparación entre bancos.
- Comisión de Apertura: La ley permite a los bancos cobrar esta comisión, que engloba los gastos de estudio del préstamo. Suele ser un porcentaje sobre el capital prestado (entre el 0,5% y el 1%). La buena noticia: la fuerte competencia ha hecho que muchos bancos la hayan eliminado de sus ofertas. ¡Busca y compara!
- Seguros Vinculados: Este es el campo de batalla más común. El único seguro que el banco puede exigirte por ley es un seguro de hogar que cubra el riesgo de incendio. Sin embargo, es muy habitual que te ofrezcan bonificaciones en el tipo de interés (un diferencial más bajo) si contratas con ellos otros productos, como un seguro de vida o un seguro de protección de pagos. No estás obligado a contratarlos con el banco, pero debes hacer números para ver si el ahorro en la cuota mensual compensa el coste de los seguros.
Planificando tu Presupuesto Total
Entender este reparto de gastos es fundamental para no llevarte sorpresas. Ahora sabes que, aunque el banco paga la mayor parte, debes reservar un colchón para la tasación y estar preparado para negociar la comisión de apertura y los seguros.
Estos costes, sumados a los impuestos y a los gastos de compraventa, conforman el desembolso total que necesitas para convertirte en propietario.
➡️ Para unir todas las piezas y ver el coste final, echa un vistazo a nuestra: Guía Completa 2025: Impuestos y Gastos al Comprar Vivienda en la Comunidad Valenciana
La ley hipotecaria de 2019 ha sido un gran avance, pero el proceso de financiación sigue siendo un laberinto de condiciones, comisiones y productos vinculados. Saber qué es ley y qué es negociable es tu mejor herramienta para conseguir la mejor hipoteca posible.
No todas las ofertas son iguales, y la mejor hipoteca no es siempre la que tiene el tipo de interés más bajo a primera vista.
¿Quieres que un experto analice las ofertas de los bancos por ti? ¿Te gustaría tener a alguien que negocie en tu nombre y te explique la letra pequeña de cada producto para que tomes la decisión más rentable a largo plazo?
Como tu agente del comprador, mi trabajo es ser tu principal aliada, también frente a las entidades financieras.
Hablemos de tu proyecto. Encontrar la casa es solo el principio.