Este artículo es parte de nuestra guía definitiva sobre cómo proteger tus intereses al comprar una vivienda. Puedes leer (La Guía Definitiva para Protegerte y Ahorrar) aqui.
Entras en una inmobiliaria en el centro de Bilbao o llamas para visitar un piso que te ha enamorado en un portal. El agente que te atiende es amable, profesional y parece genuinamente interesado en ayudarte a encontrar la casa de tus sueños. Te muestra la propiedad, responde a tus preguntas y te anima a pasar una oferta.
Es natural asumir que esa persona está de tu lado. Pero aquí reside una de las confusiones más costosas del sector inmobiliario: su lealtad, por contrato y por ley, no es contigo. Es con el vendedor.
Este artículo destapa la verdad sobre para quién trabaja realmente el agente inmobiliario tradicional en Vizcaya y por qué entender esto es crucial para proteger tu dinero y tus intereses.
La Obligación Fiduciaria: Un Deber Legal con el Vendedor En el mundo legal y financiero, el término «deber fiduciario» significa la obligación de actuar en el mejor interés de otra parte. Cuando un propietario firma un contrato de encargo de venta con una agencia inmobiliaria, le está otorgando a ese agente un deber fiduciario.
Esto significa que el agente está legalmente obligado a:
- Obtener el mejor precio y las mejores condiciones para el vendedor.
- Mantener la confidencialidad del vendedor (por ejemplo, no revelar si aceptaría un precio más bajo).
- Ser leal al vendedor en todo momento durante la transacción.
Tú, como comprador, no tienes ningún contrato con ese agente. Por lo tanto, no te debe ninguna de estas obligaciones.
El Objetivo Nº1: Maximizar el Precio de Venta La estructura de comisiones de una agencia tradicional es la prueba más clara de su lealtad. El agente cobra un porcentaje del precio final de venta. Cuanto más alto sea el precio que tú pagues, mayor será su comisión.
Su objetivo principal no es que tú consigas una ganga; su objetivo es que su cliente (el vendedor) obtenga el máximo beneficio posible. Cada euro que intentas negociar a la baja es un euro que reduce el beneficio de su cliente y, en menor medida, el suyo propio.
Tu Información: Un Arma de Negociación en tu Contra Cualquier información que compartas con el agente del vendedor puede y será utilizada para beneficiar a su cliente.
- «Nos encanta el piso, es justo lo que buscábamos.» (Se traduce en: están muy interesados, probablemente no negociarán mucho a la baja).
- «Tenemos prisa porque nuestro alquiler se acaba.» (Se traduce en: están presionados por el tiempo, aceptarán condiciones menos favorables).
- «Podríamos estirar nuestro presupuesto hasta X.» (Se traduce en: ya sabe cuál es tu límite real para contraofertar).
El agente no es tu confidente. Es el estratega del vendedor.
Conclusión: No es tu Asesor, es el Representante Comercial del Vendedor Pensar en el agente inmobiliario tradicional como un «asesor» es un error. La forma correcta de verlo es como el representante comercial de un producto (la casa). Su trabajo es vender ese producto en las mejores condiciones posibles para la empresa que lo fabrica (el propietario).
Son profesionales que hacen su trabajo, y lo hacen bien, pero su trabajo es representar al vendedor. La única forma de tener un profesional con un deber fiduciario hacia ti es contratando a tu propio representante: un Agente del Comprador.
¿Quieres tener a un experto que sí esté legalmente obligado a defenderte a ti? Profundiza leyendo nuestra guía completa sobre las diferencias entre agentes o contacta directamente conmigo.