Has negociado, has llegado a un acuerdo y estás un paso más cerca de tener las llaves de tu nuevo hogar en Bilbao. El siguiente paso es formalizar ese acuerdo, y eso se hace con el Contrato de Arras. Este documento es, posiblemente, el más importante que firmarás antes de la escritura final ante notario.
Firmar un contrato de arras es el momento en que entregas una cantidad de dinero significativa (normalmente entre el 5% y el 10% del precio de la vivienda) como señal y compromiso de compra. Como advertimos en nuestra guía general sobre los errores más peligrosos al comprar, firmar este documento sin entenderlo o sin las cláusulas de protección adecuadas es uno de los errores más peligrosos y puede llevar a la pérdida total de ese dinero.
Esta guía te explicará qué es exactamente un contrato de arras en el País Vasco y qué cláusulas son innegociables para proteger tu inversión.
¿Qué son las Arras? No son solo una Señal
Un contrato de arras es mucho más que un simple recibo por una señal. Es un contrato legalmente vinculante que obliga a ambas partes: al vendedor a venderte la propiedad a ti, y a ti a comprarla.
Existen tres tipos de arras, pero las más comunes en la compraventa de viviendas son las arras penitenciales. Estas establecen las siguientes penalizaciones:
- Si tú, como comprador, te echas atrás: Pierdes la totalidad del dinero que has entregado.
- Si el vendedor se echa atrás: Debe devolverte el doble de la cantidad que le entregaste.
Como ves, las consecuencias son serias. Por eso, el contrato debe ser un escudo hecho a medida para ti.
La Cláusula que Puede Salvarte: La Cláusula de Financiación
Imagina esta pesadilla: firmas las arras, entregas 20.000€ y, un mes después, tu banco te deniega la hipoteca. Sin la protección adecuada, habrías perdido esos 20.000€.
Para evitar esto, un agente de comprador profesional insistirá en incluir una cláusula de anulación por no concesión de financiación. Esta cláusula establece que si, en un plazo determinado (ej. 30-45 días), no consigues que una entidad bancaria te apruebe la hipoteca en las condiciones pactadas, el contrato de arras se anula y el vendedor debe devolverte íntegramente tu dinero.
¡Atención! Muchos vendedores y agencias tradicionales son reacios a incluir esta cláusula. Aquí es donde la fuerza y la experiencia de tu agente son cruciales para negociar su inclusión y protegerte.
Otras Cláusulas Imprescindibles en tu Contrato de Arras
Un buen contrato de arras, revisado por tu agente y un abogado, debe incluir también:
- Identificación Clara: Nombres completos y DNI de todos los compradores y vendedores.
- Descripción Exacta de la Propiedad: Debe coincidir perfectamente con la Nota Simple (metros, referencia catastral, etc.).
- Precio Final de Venta: El precio total acordado, sin ambigüedades.
- Cantidad de las Arras: La cifra exacta que entregas como señal.
- Fecha Límite para la Escritura: Un plazo máximo para firmar la compraventa ante notario.
- Libre de Cargas y Ocupantes: Una cláusula que garantice que la vivienda se entregará libre de hipotecas, embargos, deudas y sin inquilinos.
- Reparto de Gastos: Debe especificar quién paga qué gastos de la compraventa, según la ley o lo pactado.
Conclusión: Tu Contrato de Arras Debe Ser tu Fortaleza
El contrato de arras no es un documento estándar para rellenar. Es una pieza legal a medida que debe anticipar todos los posibles problemas y protegerte de ellos. Firmarlo con la seguridad de que un profesional ha velado por tus intereses te da una tranquilidad incalculable.
Nunca firmes un contrato de arras bajo presión o sin entender cada una de sus palabras. Es el momento de ser meticuloso y de contar con un experto que lo convierta en tu fortaleza, no en tu trampa. Consulta sin compromiso